Strenggenommen gibt es kein Alleineigentum im Stockwerkbereich – nicht einmal an der eigenen Wohnung. Der Stockwerkeigentümer besitzt vielmehr Anteile an der gesamten Liegenschaft. Diese Miteigentumsrechte werden in der Regel in Form von Wertquoten festgelegt. An der Wohnung selbst sowie an räumlich abgeschlossenen und ihm zugewiesenen Teilen (bspw. Kellern, Estrich, Reduit) besitzt der Stockwerkeigentümer allerdings ein Sonderrecht. Im Sonderrecht kann der Stockwerkeigentümer frei entscheiden, ob er Veränderungen, Umbauten oder Sanierungen der Gebäudebestandteile vornehmen möchte.

Demgegenüber bezieht sich das Sondernutzungsrecht grundsätzlich auf gemeinschaftliche und nicht abgeschlossen Teile, die einem Stockwerkeigentümer aber zur ausschliesslichen Benutzung überlassen werden. Typische Beispiele hierfür sind Gärten, Dachterrassen oder Parkplätze. Im Sondernutzungsrecht geniesst der Stockwerkeigentümer die exklusive Nutzung eines Gebäudeteils, kann diesen aber nicht abändern, ohne die vorgängige Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer. In der Praxis besteht in dieser Genehmigungspflicht auch der wesentlichste Unterschied zwischen Sonderrecht und Sondernutzungsrecht.

Insbesondere das Sondernutzungsrecht gibt zuweilen Anlass für Diskussionen, da es gesetzlich nur bedingt geregelt ist und sich viele Detailfragen erst aus der konkreten Nutzung heraus ergeben. Hier ist es entscheidend über das Nutzungs- und Verwaltungsreglement klare Verhältnisse zu schaffen und bei Bedarf spezifische Anpassungen des Reglements vorzunehmen.

Die Autoeinstellhalle stellt einen Sonderfall des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Bei der „klassischen“ Einstellhalle sind die verschiedenen Parkplätze in der Regel lediglich auf dem Boden eingezeichnet. Sie erfüllen damit nicht das Kriterium der Abgeschlossenheit und sind somit nicht sonderrechtsfähig. In Lehre und Praxis werden derartige Parkplätze dem Sondernutzungsrecht zugewiesen. Im Endeffekt ergibt sich somit eine Situation, wo alle Stockwerkeigentümer entweder Miteigentum an den gemeinschaftlichen Teilen besitzen (bspw. Rampen, Garagentor, Grundkonstruktion) oder Sondernutzungsrecht an den eigenen Parkplätzen. In diesem Zusammenhang wird oftmals von der MEG, also der Miteigentümergemeinschaft, gesprochen. Eine Ausnahme stellen hier die Garagenboxen dar, die, je nach Ausgestaltung, als Sonderrecht qualifiziert werden können.

Für die Praxis heisst dies vor allem, dass sämtliche Änderungen oder baulichen Massnahmen an der Einstellhalle durch die Miteigentümer genehmigt werden müssen. Dies gilt auch für die Montage von Elektroladestationen, Reifenkasten oder die Bemalung von Parkfeldern. Es müssen hierfür formelle Anträge an die MEG gestellt werden. Es ist jeder MEG offen, im Rahmen der Nutzungs- und Verwaltungsreglements bestimmte Änderungen an der Einstellhalle ohne Genehmigungspflicht zu versehen oder einen Ausschuss zu benennen, der im Interesse der gesamten MEG entsprechende Anträge im kleineren Gremium prüft.

Die gemeinschaftlichen Teile bezieht sich auf alle Gebäudebestandteile und Anlagen, die einer gemeinsamen Zwecknutzung dienen (vrgl. Art 712b ZGB). Zu den wesentlichsten gemeinschaftlichen Teilen zählen:

Elementare Gebäudeteile

• Fundament
• Tragende Mauern sowie Stütz- und Umfassungsmauern
• Tragende Decken sowie die gesamte Dachkonstruktion
• Grundkonstruktion Autoeinstellhalle

Betriebsanlagen

• Heizungs-, Klima- und Belüftungsanlagen
• Lifte und Transportanlagen
• Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Wasser, Strom, Internet)
• Treppenhaus und Eigangsbereich
• Kamine
• Waschküche, Trocknungsräume und Gemeinschaftsräume aller Art
• Gemeinschaftliche Funk- oder Antennenanlagen

Gebäudeteile des äusseren Erscheinungsbildes

• Fassade und Aussenputz
• Fenster
• Rollläden
• Terassenform und Brüstungen
• Sonnenstoren

In der Praxis zeigen sich vor allem bei den Gebäudeteilen des äusseren Erscheinungsbildes zuweilen Missverständnisse. Insbesondere bei der Gestaltung von Terrassen und Loggien mit Überdachungen, Wintergärten und ähnlichem ist vielen Eigentümern nicht bewusst, dass derartige Veränderungen des Erscheinungsbildes immer genehmigungspflichtig sind. Es ist generell nicht zulässig einsehbare und fest mit Boden oder Mauerwerk verbundene Installationen zu errichten, ohne ein vorgängige Bestätigung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Die Wertquote ist im Prinzip eine „Masseinheit“ für den Eigentumsanteil an der Liegenschaft. Die Wertquote ist vor allem massgeblich für die Stimmrechte und den Kostenverteilschlüssel. Die Wertquote bemisst sich im Wohnbereich in der Regel als Prozent oder Bruch von 1’000.00 Einheiten. Demnach hätte beispielsweise eine Wertquote von 250/1’000 einen Eigentumsanteil von 25% an der Liegenschaft.

Die Wertquote setzt sich meist aus quantitativen und qualitativen Merkmalen zusammen. Der mit Abstand wichtigste Faktor ist die Quadratmeterzahl. Wohnungen mit mehr Quadratmetern erhalten entsprechend auch eine höhere Wertquote zugewiesen. Häufig werden die Quadratmeter anhand der sogennanten Nettowohnraumfläche (NWF) bemessen. Zuzüglich zu dieser quantitativen Komponente kommen noch qualitative Elemente wie etwa Besonnung, Aussicht, Exposition, Flächeneffizienz oder Ausbau hinzu. Daraus errechnet sich dann die anteilsmässige Wertquote.

Generell gilt: Die höhere Wertquote bringt mehr Gewicht bei Beschlüssen (Stimmrecht), aber auch mehr Kostenübernahme bei den gemeinschaftlichen Betriebskosten. Die Wertquote wird im Zuge des Begründungsakts festgelegt und öffentlich beurkundet. Es ist möglich Wertquoten auch im Nachgang zu abzuändern. Dafür braucht es aber Einstimmigkeit unter allen Stockwerkeigentümern und eine grundbuchamtliche Rechtshandlung.