Deutsch 
English 
- Moritz Falck
Das Jahr 2025 verspricht einiges an Dynamik für den Schweizer Immobilienmarkt. Von den etwas weiter entfernten internationalen Konflikten und Handelsrivalitäten, einem unsicheren Finanzmarktumfeld oder den politischen Umwälzungen in der Nachbarschaft bis zu den hiesigen Zinsentscheiden und lokalen Planungsrevisionen. Gerne teilen wir Ihnen im ersten Newsletter des Jahres unsere Prognosen in 5 Punkten mit.
Verpassen Sie nicht unsere neuesten Beiträge.
Neuigkeiten aus der Immobilienbranche
Aktuelle Infos zur Zinspolitik
Steuern, Finanzen und mehr
1. Prognose - Entwicklung Immobilienzinssatz
Die SNB hält den aktuellen Leitzins auf 0.50 Prozent. Immobilienbesitzer haben bereits im letzten Jahr eine Korrektur der Hypothekarzinsen gespürt. Die Erwartungshaltung im Markt geht mehrheitlich von einer weiteren Zinssenkung von 0.25 Prozent im kommenden März oder Juni aus. Ob danach noch weitere Schritte folgen, ist derzeit unklar und hängt stark vom weiteren Konjunkturverlauf ab. Klar ist, dass die neusten Zinssenkungen im Euro-Raum sowie eine hohe Nachfrage nach Schweizer Franken den Wechselkursdruck hochhalten und die SNB mit tiefen Zinsen dagegenhalten muss. Die grosse Unbekannte ist die allfällige Rückkehr der Inflation.
Zwar spricht die tendenziell schwache Weltwirtschaft eher dagegen, andererseits könnten die angekündigten Zölle der US-Regierung sowie neu aufflackernde Handelskriege Güter und Dienstleistungen schnell wieder verteuern. Wir rechnen dennoch mit einer stabilen Zinslage rund um 0.25 Prozent beim Schweizer Leitzins. Dies eröffnet Immobilienbesitzern wieder spannendere Möglichkeiten bei der Finanzierung mit SARON-Hypotheken. Wir empfehlen zumindest mit einem Teil des Portfolios wieder vermehrt von dieser Finanzierung zu profitieren.
2. Prognose - Immobilienmarkt: Prognosen und Trends
In unserem Hauptszenario gehen wir von einer ähnlichen Preisentwicklung aus wie in den letzten Quartalen. Eigenheime werden grossmehrheitlich an Wert zulegen, wobei die Wohnungen im Wertzuwachs etwas die Nase vorne haben dürften. Gerade in urbanen Gebieten ist die Nachfrage nach Wohneigentum ungebrochen hoch und wird durch die erneut tieferen Zinsen zusätzlich befeuert. In einigen Gebieten wird bereits aus der bis anhin leicht günstigeren Miete vermehrt ins Eigentum umgeschichtet. Im Markt wird mit einem durchschnittlichen Preisanstieg zwischen 3-4% für Eigentumswohnungen gerechnet.
Auch die Renditeanlagen dürften preislich wieder mehr an Fahrt aufnehmen. Hierfür sprechen nebst der gleichermassen hohen Nachfrage nach Mietwohnungen auch die Zunahme an Investitionen der institutionellen Anleger. Wiederum mit einem Tiefzinsumfeld konfrontiert, suchen sie nach Anlagemöglichkeiten und sehen diese wieder zunehmend in den Immobilien. Mit ihrer geballten Kaufkraft sind sie dabei ein starker Preistreiber.
Zuletzt darf man bei den Gewerbeimmobilien von einer im Durchschnitt stagnierenden Preisentwicklung ausgehen. An Toplagen zeigen alle Preisindikatoren nach oben – mitunter ein Grund, warum sich Jelmoli und Manor nicht an diesen Orten halten können. Fernab dieser Lagen ist der Büromarkt aber eher verhalten und das stationäre Ladengeschäft unverändert stark unter Druck.
3. Prognose - Ältere Heizsysteme werden langsam teuer
Nach einem Autarkie-Boom der Wärmepumpen und Fernwärmeanschlüsse im Zuge des Ukrainekriegs hat sich die Nachfrage wieder etwas nivelliert. Ebenso sind die rekordartigen Preise für Öl und Gas aus dem Winter 2022 deutlich zurückgegangen. Dennoch muss man feststellen, dass die Betriebskosten fossiler Heizsysteme langsam, aber sicher teurer werden. Das Barrel Brent-Öl kostet derzeit satte USD 76 und dies bei einer eher schwächelnden Weltkonjunktur. Das Erdgas ist mit USD 3.20 pro Standard-Kubikeinheit einigermassen günstig, nicht zuletzt auch dank grosser Fördermengen beim verflüssigten Gas (LNG). Doch auch das Gas ist weit weg von den USD 2.47 im letzten Jahr.
Nebst teureren Betriebsmitteln steigen vor allem auch die Kosten für den Unterhalt der Anlagen, vor allem bei älteren Versionen. Hier stehen weniger Ersatzteile zur Verfügung und die Expertise für diese Anlagen wird teurer, da immer mehr Fachkräfte auf neueren Systemen ausgebildet und eingesetzt werden.
Inwiefern die von Bund und Kantonen geförderten Gebäudeprogramme bestehen bleiben, ist ebenfalls eine offene Frage. Wir denken, dass diese Programme für die nächsten 2-4 Jahren noch bestehen bleiben. Danach wären wir aber zurückhaltend mit einer Prognose. Einerseits verschärft sich die Energie- und Klimagesetzgebung gegen fossile Heizsysteme, andererseits müssen Bund und Kantone angesichts angespannter Finanzen solche Programme auch auf den Prüfstand stellen. Wer sich vor Überraschungen schützen möchte und eine alte Heizung mit mehr als 15 Dienstjahren hat, darf sich aus unserer Sicht durchaus erste Gedanken über ein Ersatzprojekt machen.
4. Prognose - Bautätigkeit
Der Markt und wir sind zuversichtlich, dass die Bautätigkeit im Jahr 2025 wieder etwas anwachsen dürfte, dies nach vielen Jahren des Rückgangs. Wesentliche Treiber dieser Entwicklung sehen wir in der unvermindert hohen Nettozuwanderung, der erneuten Umschichtung institutioneller Anleger in den Immobilienmarkt und einem tieferen Zinsumfeld. Hauptindiz für diese Prognose sind die ansteigenden Baugesuche, welche in den letzten Quartalen um 4.6 Prozent angezogen haben. Es ist sicherlich kein Befreiungsschlag für die Baubranche, aber immerhin ein gewisser Silberstreifen am Horizont.
Auffallend und zugleich besorgniserregend an diesen Baugesuchen ist der nach wie vor tiefe Anteil der privaten Investoren. Ein Grossteil der neuen Baudynamik entfällt auf institutionelle Anleger. Private Investoren scheuen unverändert die immer komplexeren und risikoreichen Baubewilligungsverfahren. Zudem sind sie empfindlicher gegenüber steigenden Baukosten sowie der weltweiten Handelsunsicherheit.
5. Prognose - Politische Begehrlichkeiten
Wir befürchten leider, dass der politische Verteilkampf bei Immobilien zunehmen dürfte. Dies gilt vor allem für ein bestimmtes Gut: die städtische Mietwohnung. Auch im letzten Jahr sind die städtischen Mietpreise wieder angestiegen, in gewissen Stadtregionen zum Teil um über 6%. Hier können die meisten Löhne und Vermögen nicht mithalten, was zunehmend zu einer Verdrängung führt – sowohl der kleinen Einkommen als auch neuerdings der Mittelschicht. Da die Politik gleichzeitig das Grundproblem nicht richtig angeht, nämlich eine nachfrageorientierte Wohnraumproduktion zu ermöglichen, steigen die Mietpreise an. Man hat in den Abstimmungen vom letzten Herbst zum Eigenbedarf und der Untermiete gesehen, wie politisiert und kontrovers sich das Mietthema zeigt. Die Tatsache, dass man die Abstimmung in gewissen Kreisen zum «Angriff auf die Mietenden» hochstilisiert hat, ist Ausdruck dieser zunehmend emotional geführten Debatte.
Ein kleiner Lichtblick zeigt sich in verschiedenen Planungsrevisionen, die mehrheitlich grössere Verdichtung zulassen möchten und sich damit mittelfristig positiv auf den Wohnraummarkt auswirken dürften. Gleichwohl bleiben die politischen Begehrlichkeiten akut, wie etwa die Forderung nach mehr staatlichem Wohnraum, einer Mietpreisdeckelung oder einer zusätzlichen Immobilienbesteuerung. Dass die politische Beschneidung des Wohnraumangebots mehrheitlich negative Auswirkungen hervorbringt, zeigen Städte wie Genf und Basel anhand neuster Studien zwar exemplarisch auf, doch dies wird kaum im Tagesgeschäft der städtischen Wohnbaupolitik wahrnehmbar sein.
