Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz

Steuern beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt in der Regel, gerade bei langjährigem Besitz, ein ansehnlicher Grundstückgewinn an. Der Grundstückgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, abzüglich wertvermehrender Investitionen während der Haltedauer. Des Weiteren reduzieren die anfallenden Kosten im Kauf- sowie Verkaufszeitpunkt, wie Notariats- und Grundbuchgebühren, Handänderungssteuern sowie Maklerkosten, den Grundstückgewinn.

Die Haltedauer und unterschiedliche Steuersätze

Grundstückgewinne mit kurzfristiger Haltedauer werden mit dem sogenannten Spekulationszuschlag steuerlich deutlich höher erfasst, langfristige Haltedauern werden mit tieferen Steuersätzen belohnt. So zahlt man beispielsweise im Kanton Luzern bei einer Haltedauer von weniger als einem Jahr auf dem realisierten Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft eine Grundstückgewinnsteuer von 34 %. Dieser Satz reduziert sich dann auf die Hälfte, also auf 17 %, für Haltedauern von mehr als 33 Jahren.

Im Vergleich zwischen den Zentralschweizer Kantonen weist der Kanton Schwyz für die längste Haltedauer den tiefsten Steuersatz aus. Dabei gelten kantonal unterschiedliche Regelungen, ab welchem Jahr die maximale Haltedauer erreicht ist.

Wird eine Liegenschaft nach einer Haltedauer von 20 Jahren und einem Grundstückgewinn von CHF 0.5 Mio. verkauft, resultieren in den Kantonshauptorten folgende Grundstückgewinnsteuerbeträge:

Steuersätze bei maximaler Haltedauer:

Steueroptimierungs-Möglichkeiten

Viele Kantone kennen die Möglichkeit, bei weit zurück liegendem Grundstückerwerb auf die sogenannte Altbesitz-Methode abzustellen. Hierbei kann man anstelle des damals bezahlten Kaufpreises auf einen Ersatzwert zurückgreifen, der vor 10, 15, 20, 25 bzw. 30 Jahren galt (kantonal sehr unterschiedlich). Oftmals stellen die Steuerbehörden hier als Basis für die Anlagekosten auf die damals geltenden Kataster- bzw. Steuerwerte ab. In vielen Fällen ist diese Methode für die Steuerpflichtigen die lohnendere Variante, abgesehen davon, dass Vertragswerke auf Jahrzehnte zurück teilweise nicht mehr vorliegen oder nur unter schwierigen Umständen beschafft und somit den verkaufenden Liegenschaftseigentümern mögliche Suchaktionen erspart werden können. Jedenfalls gilt es bei jeder Grundstückgewinnsteuerdeklaration zu prüfen, welche Variante für die Steuerpflichtigen die tiefere Steuerbelastung ergibt.

Weiter können diejenigen Grundstückeigentümer, die ihren Verkaufserlös in ein Ersatzobjekt investieren, das sie wiederum dauernd und ausschliesslich selbst als Wohnobjekt am Hauptwohnsitz nutzen (gilt nicht für Ferienobjekte), einen Steueraufschub geltend machen. Hier sind ebenfalls die kantonalen Eigenheiten und Unterschiede zu beachten, insbesondere die Fristen, innerhalb welcher die Ersatzbeschaffung erfolgen muss, damit ein Steueraufschub durch die Steuerbehörde auch rechtswirksam erteilt werden kann. Aber aufgepasst: Bei einem späteren Verkauf des Ersatzobjekts wird die aufgeschobene Steuer fällig (ausser es würde wiederum ein Ersatzobjekt mit gleicher Nutzungsart erworben). Dabei wird die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis des Ersatzobjekts der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.

Dualistisches oder monistisches System

Von wichtiger Bedeutung ist die Zuordnung des Grundstücks zum steuerlichen Privat- oder Geschäftsvermögen. In Kantonen, die das monistische System anwenden, unterliegen sämtliche Grundstückgewinne, d.h. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken aus dem Privat- und dem Geschäftsvermögen, der Grundstückgewinnsteuer. In dualistischen Kantonen hingegen unterliegen lediglich die Grundstückgewinne aus dem Privatvermögen der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinne aus dem Geschäftsvermögen werden der Einkommenssteuer (bei natürlichen Personen) bzw. der Gewinnsteuer (bei juristischen Personen) unterstellt.

Fazit

Es lohnt sich, sich vor dem Verkauf der Liegenschaft mit den anstehenden Grundstückgewinnsteuer-Folgen zu befassen. Bei rechtzeitiger Planung können erforderliche Unterlagen, die für steuerabzugsmindernde Tatsachen notwendig sind, beizeiten organisiert werden. Ebenso können die Grundstückgewinnsteuern (oder ein Teil davon) aufgeschoben werden, wenn innert Frist ein Ersatzobjekt erworben wird, das wiederum dauernd und ausschliesslich für Wohnzwecke am neuen Hauptwohnsitz genutzt wird. Hier lassen sich die Grundstückgewinnsteuern über Jahre oder Jahrzehnte aufschieben. Aber aufgepasst: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Letztlich wird jeder aufgeschobene Gewinn eines nahen oder fernen Tages besteuert werden.

Bei Fragen für eine Beratung kontaktieren Sie unseren Steuer- und Treuhandexperten, Herrn Christian Käppeli

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