Die Bewertung einer Immobilie ist kein Selbstzweck, sondern steht meist im Zusammenhang mit einer konkreten Folgehandlung. Oft sind dies Transaktionen (Kauf und Verkauf von Immobilien), Bauvorhaben, Finanzierungen oder die Erstellung von Geschäftsabschlüssen. Die Bewertung beantwortet dazu eine einfache Grundfrage: Welchen Preis kann ich zum Bewertungsstichtag für die besagte Immobilie erwarten? Der Preis, oder auch Marktwert genannt, setzt sich dabei aus verschiedenen Komponenten zusammen. Dazu gehören vordringlich der Ausbaustandard, der technische Bauzustand, die Lagequalität und die Flächengestaltung (e.g. kleine, verwinkelte Grundrisse vs. grosszügige, offene Schnitte) sowie aber auch die Marktnachfrage, rechtliche Bestimmungen und die Ertragskraft. All diese Elemente funktionieren als Werttreiber. Dabei ist es wichtig zu verstehen, dass diese Werttreiber unterschiedlich und zuweilen auch gegenläufig auf den Marktwert einwirken können. So kann beispielsweise ein architektonisch ansprechender Neubau einen insgesamt tiefen Marktwert haben, wenn er an einer sehr schlechten Lagequalität gebaut wurde. Umgekehrt kann auch ein hundertjähriges Gebäude mit kleinen Grundrissen und aufgestautem Unterhalt einen hohen Marktwert erzielen, wenn es sehr zentral gelegen ist. Die meisten (professionellen) Bewertungen nehmen bezüglich dieser Werttreiber nicht nur eine Retrospektive eine, sondern versuchen ebenso, datenbasierte Aussagen über die Zukunft zu machen.   

Die meisten Immobilienbesitzer, insbesondere im Bereich der Renditeliegenschaften, kennen den Wert ihrer Immobilie(n) nicht. Gelegentlich werden zwar Mieterträge kapitalisiert, um eine ungefähre Vorstellung des Marktwertes zu erhalten, doch wirklich aussagekräftig sind diese Methoden nicht. Dadurch fehlen den Besitzern leider wichtige Informationen, die sie eigentlich zur Steigerung ihrer Rendite beiziehen könnten.

Wertsteigerungsrendite kennen

Die Bewertung gibt etwa Aufschluss über die historische Wertsteigerung einer Immobilie. Das bringt vor allem bei älteren Bauten an guten Lagen zuweilen erstaunliche Resultate hervor. Es ist nicht unüblich Wertsteigerungen im zwei oder gar dreistelligen Bereich zu sehen. Da stellt sich dann jeweils die Frage, was wirtschaftlich sinnvoller ist, viel Geld für eine grosszyklische Erneuerung der alten Bausubstanz in die Hand zu nehmen oder das Gebäude mit (grossem) Wertsteigerungsgewinn verkaufen und die Erträge neu zu investieren.

Eigenkapitalreserven

Die Höhe von Hypothekardarlehen hängt vom Belehnungswert des kreditgebenden Finanzinstituts ab. Eine Immobilie, die über 20 Jahre die Inflation "mitgenommen" hat, sich einer guten Marktnachfrage erfreut und wo immer wieder Darlehen amortisiert wurden, wird fast zwangsläufig einen höheren Belehnungswert ausweisen. Das kann für Immobilienbesitzer sehr attraktiv sein.

Beispiel: Eine Immobilie wurde vor 20 Jahren zu einem Wert von CHF 2 Millionen durch eine Bank belehnt. Die Hypothek betrug damals CHF 1.6 Millionen (80% des Werts). Heuer ist das Immobilium CHF 3 Millionen wert und die Resthypothek beläuft sich noch auf CHF 1.2 Millionen. In diesem Fall könnte der Besitzer Eigenkapital generieren, indem er einfach die bestehende Hypothek aufstockt. Nehmen wir an, er würde diese auf CHF 2.2 Millionen aufstocken. Damit hätte er nicht nur verhältnismässig weniger Schulden als bei der Erstfinanzierung (nur 73% des Werts), sondern er könnte durch die Aufstockung auch CHF 1.0 Million (CHF 2.2 Millionen - CHF 1.2 Millionen) flüssige Mittel erzeugen. Diese kann er für Sanierungen, Renovationen oder den Kauf neuer Immobilien quasi als Eigenmittel einbringen. Bei den momentan sehr tiefen Finanzierungskosten kann dies durchaus sehr attraktiv sein.

Mietzinspotential 

Durch die fachmännische Bewertung wird dem Immobilienbesitzer aufgezeigt, wo sich seine IST-Mieten im Vergleich zum Markt, also den SOLL-Mieten, befinden. Zeigt sich bei diesem Vergleich ein merkliche Diskrepanz zwischen IST und SOLL, dann deutet dies auf ineffiziente Flächen hin. Sprich, der Immobilienbesitzer könnte etwa durch Flächenoptimierung (bessere Grundrisse), durch eine Hebung des Ausbaustandards oder durch bessere Vermarktung höhere Erträge mit der Immobilie erzielen. 

Das Internet ist voll mit Bewertungsseiten und Vergleichsportalen, die sofort vermeintliche Marktwerte erzeugen. Sie basieren dabei meistens auf einer Kurzversion etablierter Bewertungstechniken oder auf der blossen Gegenüberstellung von öffentlichen Immobilienpreisen. Wer auf die Schnelle eine grobe Vorstellung von Marktwerten haben möchte, kann diese sicherlich zu Rate ziehen. Auch für bestimmte Immobilientypen bieten Vergleichsportale einen guten Anhaltspunkte zu gängigen Immobilienpreisen. Dies gilt vor allem für das Stockwerkeigentum und zu einem gewsisen Grad auch für Einfamilienhäuser, welche oft über solche Plattformen vermarketet werden. Je komplexer die Immobilie aber wird, desto weniger belastbar sind solche Preisangaben. Wichtig ist es auch zu verstehen, dass fast alle Online-Angebote den Fokus auf Transaktionen legen. Es geht darum, möglichst schnell einen Marktwert zu produzieren und dann den Interessanten zum Kauf oder Verkauf der bewerteten Immobilie zu bringen - naturgemäss mit Ziel der Maklerprovision. Aussagen über Finanzierungspotentiale, über die Wirtschaftlichkeit von Sanierungsvorhaben oder über den Total Return bei einem Immobilienverkauf sind über derartige Online-Formate nicht zu erhalten. So ist es insbesondere für Immobilienbesitzer mit grösseren Liegenschaften meist kosteneffizienter, eine Expertise in Aufrag zu geben und dafür alle wichtigen Entscheidungsgrundlagen zu erhalten.