Chancen im Cash-Management von Immobilien

Ein Gebäude ist mehr als nur Stein und Mörtel. Es ist ein lebendiger Organismus, der sich im Laufe der Jahre wandelt, um den sich verändernden Bedürfnissen seiner Bewohner gerecht zu werden.

1. Eigenheiten des Cash-Managements bei Immobilien

Aus rein finanzieller Sicht liegen die grossen Unterschiede zwischen einer Immobilie und einer Wertschrift (bspw. der Aktie) in der Liquidität, dem Anlagehorizont und der Reinvestition. Die Aktie kann sehr schnell an der Börse gehandelt werden und die Anlagehorizonte sind meist unterschiedlich lang – gewisse Aktien bleiben sehr lange im Portfolio, viele aber werden abhängig vom Börsengang mittelfristig veräussert oder neu dazu gekauft. Die Immobilie ist bekanntlich illiquider und der Handel mit Ihnen dauert in der Regel mehrere Monate oder gar Jahre. In den allermeisten Fällen ist man mit den Immobilien auch Jahrzehnte investiert. Gerade dieser lange Anlagehorizont bedingt, dass die Immobilienbesitzer in die Gebäude reinvestieren müssen. Sprich, alte Heizungen ersetzen, Dächer sanieren, Wohnungen renovieren. Dieser «Zwang» zur Reinvestition existiert bei Aktien nicht. Das hat Folgen für das Cash-Management von Immobilien.

Die Immobilienbesitzer stehen mit ihren Mieteinnahmen grundsätzlich zwei unterschiedlichen Kostenblöcken gegenüber. Einerseits müssen sie die laufenden Kosten für Unterhalt und Betrieb decken, andererseits Rückstellungen für die grossen, zyklischen Sanierungsarbeiten bereitstellen. Gerade bei diesen Rückstellungen sehen wir in der Praxis zum Teil sehr grosse Anhäufungen von Liquidität. Dieses Geld bleibt einfach auf dem Liegenschaftskonto liegen. Dies sicherlich mit dem nachvollziehbaren Gedanken, dass man das Geld «bereithalten muss» für Investitionen. Bedenkt man aber die Kosten der Kontoführung und vor allem auch die Inflation, erzielt man eine negative Rendite auf diesen zurückgestellten Geldern. Umso mehr, wenn man die neuerliche Senkung des SNB-Leitzinses berücksichtigt, womit die Verzinsung von einfachen Bankguthaben in Zukunft noch magerer ausfallen dürfte. Wir sind der Meinung, dass auch diese Rückstellungen mit einer sinnvollen Rendite angelegt werden können, ohne dabei deren Zweck und Verfügbarkeit für die Liegenschaft zu untergraben.

2. Liquidität aus Immobilien zweckmässig investieren

Man könnte nun die Anlagefrage bei überschüssiger Liquidität mit dem Wort «Wertschriften» beantworten. Das heisst, nicht benötigte Liquidität aus den Immobilien wird einfach in Aktien und Obligationen investiert, um damit eine Rendite zu erzielen. Allerdings würde damit eine Vermischung stattfinden. Der ganze Sinn und Zweck eines diversifizierten Portfolios besteht ja darin, in unterschiedlichen Anlageklassen investiert zu sein. Wenn man aus den Überschüssen des Immobilienvermögens wieder in die Börse investiert, hat man beide Anlageklassen vermischt. Die Risiken sind wieder zunehmend miteinander verknüpft und der Wert der Diversifikation sinkt. Gleichzeitig sollten ausserbörsliche Investitionen mit Immobiliengeldern mit grosser Vorsicht angegangen werden, da solche Investitionen meist mit einer schlechteren Handelbarkeit einhergehen. Denn man weiss trotz aller vorausschauender Planung nie, wann man plötzlich Geld für eine Gebäudesanierung oder einen Notfall bei der Liegenschaft benötigt.

Eine aus unserer Sicht praktikable Lösung ist es, den Blick auf den Geldmarkt zu werfen. Damit sind Investitionen mit Anlagehorizont von unter einem Jahr gemeint. Man ist damit nach wie vor mit der Börse verbandelt, ist aber wesentlich weniger «exponiert» gegenüber den Hochs und Tiefs von Aktien und Obligationen. Es gibt selbstverständlich sehr viele Produkte, in die man investieren könnte. Jedes Produkt hat auch sein eigenes Chancen-Risiko-Profil. Aus unserer Sicht sind die folgenden Produkte am interessantesten für das Cash-Management bei Immobilien. Die Aufzählung ist aufsteigend nach Risikoprofil sortiert:

Festgelder

Werden von der Bank am Geldmarkt angelegt mit einer festen Laufzeit. Diese Laufzeiten betragen zwischen 3-12 Monaten. Typische Verzinsungen bewegen sich hier zwischen 0.50% und 0.75%. Die artverwandten Callgelder, welche keine festen Laufzeiten haben und meist binnen 48 Stunden abrufbar sind, erachten wir als wenig interessant für Immobilienliquidität. Für uns zeigt sich bei den Callgeldern kein wirklicher Mehrwert.

Treuhandgeld

Hierbei handelt es sich um eine Unterform eines Call- oder Festgeldes, wo die Liquidität durch die eigene Hausbank typischerweise bei einem ausländischen Bankinstitut für kurze Zeit angelegt/ausgeliehen wird. Die Verzinsungen sind hier höher, aber ebenso steigt auch das Risiko.

Geldmarktfonds

Die Liquidität wird in Fonds-Anteile angelegt, die aber bewusst den Geldmarkt, also die kurzfristigen Anlagen, im Fokus haben, damit wird die Vermischung mit den «klassischen» Fondsanlagen reduziert. Die Verzinsung ist sehr produktabhängig, bewegt sich aber zwischen 0.75% und 1.50%

Strukturierte Produkte

Sind besondere Geldanlagen, die je nach Ausgestaltung die Partizipation am Börsenverlauf ermöglichen, ohne dabei eine Wertschrift (das sogenannte «underlying») zwingend besitzen zu müssen. Wir werden mit dem nachstehenden Fokusthema einer dieser Produkte näher betrachten.

3. Spotlight: Barrier Reverse Convertible

Der Barrier Reverse Convertible (BRC) ist ein strukturiertes Produkt, welches meist am Geldmarkt gehandelt wird. Ohne hier auf die technischen Details einzugehen, kann das Produkt wie folgt kurz umschrieben werden: Man kauft mit dem BRC eine Wertschrift, die aus einer oder mehrerer Aktien besteht. Jede Investition in einen BRC hat eine fixe Laufzeit, in der Regel rund 1 Jahr. Der Investor erhält keine Dividende aus dem BRC, wie das etwa bei der direkt gehaltenen Aktie der Fall ist, sondern eine Coupon-Zahlung. Der BRC funktioniert dabei wie eine Art Darlehen mit einem Kreditzins. Man investiert einen Betrag X in einen BRC und erhält im Idealfall den Betrag X zuzüglich der Coupon-Zahlung zurück. Die Coupon-Zahlung wird normalerweise am Ende der Laufzeit ausbezahlt. Das Risiko der Investition besteht darin, dass man je nach Verlauf der Börse am Ende der Laufzeit entweder den Nennwert des BRC zurückbekommt (also den Darlehensbetrag) oder dann die Aktien tatsächlich ausgeliefert bekommt. Hierbei werden die sogenannten Strike- und Barriere-Preise im Vorfeld definiert. Wenn am Ende der Laufzeit die Aktienkurse der Wertschriften im BRC-Produkt tiefer sind als diese Parameter, erhält man nicht den Nennwert seiner Investition zurück, sondern die eigentlichen Aktien. Liegen die Aktienkurse über den gesetzten Parametern, erhält man den Nennwert plus die Couponzahlung. Offenkundig möchte man als Immobilieninvestor nicht die Aktien ausgeliefert bekommen, da man ansonsten ebenso gut direkt an der Börse hätte investieren können. Ziel des BRC ist es, vom Börsengang zu profitieren ohne Wertschriften übernehmen zu müssen und seine Investition mit einer höheren Rendite zurückzuerhalten. Das nachfolgende Echtbeispiel wird diese Zusammenhänge näher beleuchten (Aktientitel sind anonymisiert):

Stand Liegenschaftskonto

CHF 450’000.00

BRC-Investment aus dem Liegenschaftskonto

CHF 200’000.00

Anlageprodukt

BRC-Produktekorb mit Aktie X / Aktie Y / Aktie Z

Laufzeit

12 Monate

Coupon-Zahlung

8.45%

Strike

80%

Barrier

65%

Im vorgenannten Beispiel war es so, dass die Aktien in diesem Produktekorb über die Laufzeit von 12 Monaten rund 14.6% an Wert verloren. Die Werteinbussen blieben damit oberhalb der Parameter (Strike und Barrier) bei dem die Aktien ausgeliefert würden. An Ende der Laufzeit wurden die investierten CHF 200 000.00 sowie die Coupon-Zahlung von CHF 16 900.00 ausbezahlt, also insgesamt CHF 216 900.00. Im übertragenen Sinn wurde also das Investment von CHF 200 000.00 mit 8.45% verzinst. Eine sehr attraktive Rendite bei einem einjährigen Investment. Wären die vorgenannten Aktien während der Laufzeit um 14.6% gestiegen, so hätte man die gleiche Auszahlung erhalten. Rein ökonomisch betrachtet, wäre in diesem Fall das direkte Investment in Aktien lukrativer gewesen. Immerhin sind 14.6% deutlich mehr als 8.45%. Da man als Immobilienbesitzer ja aber ohnehin kein Interesse hat, Aktien mit dem Immobiliengeld zu kaufen, ist dieser Aspekt sekundär. Die «Bottom Line» gegenüber der Geldanhäufung auf dem Liegenschaftskonto ist, dass man mit einem solchen BRC-Investment CHF 16 900.00 in einem Jahr dazu verdienen konnte. Selbstverständlich bergen solche Investitionen auch Risiken. Wären die Kurse unter die gesetzten Parameter gefallen, hätte man die Aktien zu tieferen Kursen übernehmen müssen. Je nach Höhe des Abschreibers hätte man damit einen Verlust eingefahren. Allerdings ist der BRC bewusst als Kapitalschutzprodukt ausgelegt und die Parameter lassen sich meist so setzen, dass die Verlustgefahr überschaubar ist und man dennoch eine anständige Rendite erzielen kann.

4. Fazit

Für private Immobilienbesitzer und Family Offices bieten sich am Geldmarkt verschiedene Möglichkeiten, um Mietzinsüberschüsse, die nicht unmittelbar für den Betrieb der Liegenschaft gebraucht werden, gewinnbringend und auf kurze Laufzeiten anzulegen. Dies schafft einen Mehrwert gegenüber dem konventionellen «Belassen» der Überschüsse auf dem Liegenschaftskonto. Nicht zuletzt kann durch solche Investments auch die Gesamtrendite des Portfolios erhöht werden, da man nebst der Nettorendite aus den Mieten durch solche Geldmarktinvestitionen zusätzliche Erträge erzielen kann.

Ihr Kontakt

Moritz Falck MRICS

m.falck@falck.swiss